Хотите жить по-новому? Перепланируйте

Чем грозит неузаконенная перепланировка, стоит ли покупать такую квартиру, какие способы узаконивания существуют – на эти и другие вопросы читателей ответил в ходе прямой линии, прошедшей в пресс-центре «Комсомольской правды в Нижнем Новгороде» заместитель начальника контрольно-правового управления Нижегородского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация — Федеральное БТИ» Артем Бурматнов.

Нужно делать по закону

— У меня к балкону был приделан ящик. Я вызвал сотрудника БТИ, документы оформил, пошел в суд узаконивать. А там мне сказали, что незачем мне это, 20 лет жил и дальше можно. Проясните ситуацию, что мне делать?

— У вас была сделана перепланировка. Наш сотрудник оформил это документально. Дальше вы должны получить положительное заключение о возможности сохранения помещения в перепланированном состоянии и подать исковое заявление в суд. Если она не нарушает права третьих лиц, не нарушает целость конструкций и так далее, суд ее узаконит. А решать, нужно вам это или нет – это не компетенция работников суда, которые с вами разговаривали. Мое мнение – подавать иск нужно. Дело в том, что если на протяжении 20 лет к вам не было вопросов, то совершенно не факт, что они не возникнут и дальше. Могут выразить недовольство соседи, если нарушен фасад – может выставить претензии ДУК или Жилищная инспекция. Вы начали правильное дело, и я вам советую довести его до конца. Не нужно спрашивать в суде совет – просто подайте соответствующее исковое заявление.

Заместитель начальника контрольно-правового управления Нижегородского филиала Федерального БТИ Артем Бурматнов.

Фото: Роман ИГНАТЬЕВ. Перейти в Фотобанк КП

— Где можно узнать перечень документов для проведения и оформления перепланировки?

— Он есть в администрации вашего района. Можно обратиться с этим вопросом и к нам, наши специалисты оказывают услуги по проведению согласований. — Я планирую сделать перепланировку – убрать перегородку. Получается, жилая площадь увеличится и будет перерасчет за потребление ресурсов?

— Смотря какая перегородка. Если между комнатой и балконом, то при объединении изменится характеристика объекта, площадь и отапливаемая площадь. Поэтому я рекомендую сначала заказать в специализированной организации проект и его предварительно узаконить. Позиция «Теплоэнерго» в отношении таких перепланировок ужесточилась и могут отказать. Так что, сначала разрешение – потом проект. — Новая квартира однокомнатная — квадратная, с большим коридором. Это неудобно, хочу сделать перепланировку. Объясните пошагово, куда идти?

— Есть два пути. Сначала заказываете в уполномоченной организации проект перепланировки. Затем с ним обращаетесь в администрацию района и пишете заявление о переустройстве и (или) перепланировке по утвержденной форме. Там собирается комиссия, рассматривает и выносит решение. Второй путь, который пока тоже допускается – делаете перепланировку самовольно. Потом обращаетесь к нам, сотрудники делают обмеры, фиксируют изменения. С этими документами вы получаете заключение о возможности сохранения помещения в перепланированном состоянии и обращаетесь в суд. Если он принимает положительное решение, с ним опять приходите к нам, мы изготавливаем технический план, после в Кадастровой палате получаете кадастровый план и свидетельство. Во втором случае есть вероятность получения отрицательного заключения и соответственно суд откажет в узаконивании перепланировки. — Мне нужен акт о переустройстве и перепланировке жилой площади. В БТИ мне сказали, что акт они не дают, могут дать только заключение о перепланировке. Но это разные документы.

— Да, мы выдаем заключение о перепланировке, а также план до и после. Для судебного разбирательства, как правило, этого достаточно. Уточните еще раз, какие документы и для каких целей вам нужны, скорее всего, акт вам не понадобится. — С нами не заключают договор социального найма из-за осуществленных перепланировок в коммунальной квартире. О чем идет речь, мы не знаем, так как изменения были сделаны до нашего переезда в эту квартиру. Что делать?

— Для начала обратитесь в БТИ по месту нахождения объекта. Раньше делалась техинвентаризация, можно запросить старый план и заказать новый. Расхождения будут видны. Можно будет узаконить и заключить договор. Не покупайте проблему — Мы собираемся купить квартиру. Там есть свежая перепланировка, она не узаконена. Агент уверяет, что ничего страшного в этом нет, и узаконивание она проведет после совершения сделки купли-продажи. Волноваться действительно не о чем?

— Вы должны понимать, что, покупая квартиру с неузаконенной перепланировкой, вы принимаете на себя все риски и ответственность. Если что-то будет не так, отвечать будут не прежние владельцы, а вы. Кроме того, после совершения сделки и регистрации права собсвтенности, оплачивать узаконивание придется уже вам. А это услуга не из дешевых. Кроме того, бывают такие перепланировки, которые в принципе узаконить нельзя. Решать вам – настаивать на завершении процедуры до сделки, либо делать это потом самостоятельно. Да, кстати, если квартиру вы планируете брать в ипотеку, банк не даст разрешения на покупку квартиры с незаконной перепланировкой. — Я покупаю квартиру в ипотеку. Если захочу сделать перепланировку, нужно брать у банка разрешение?

— Прочитайте внимательно свой договор. Как правило, там есть пункт, согласно которому при совершении перепланирования и переустройства необходимо письменное согласие банка. И я бы не советовал вносить изменения без этого согласия. Дело в том, что узаконивание сделанных перепланировок идет черед суд. И, так как квартира в ипотеке и находится в залоге, банк должен быть привлечен к участию в деле в качестве третьего лица. Поэтому не стоит заниматься самодеятельностью, нужно обратиться с письменным заявлением о желании провести оптимизацию жилищных условий. И будет хорошо, если вы приложите к нему план предстоящих изменений. — Мы приобретаем квартиру, в кадастровом паспорте запись – «Незаконная перепланировка без изменения площади». Хозяева перенесли вход в комнату из лоджии на метр. Какие сложности меня могут ждать?

— Прежде всего, нужно понимать, что вы покупаете квартиру с проблемой. И решать потом ее придется вам. Судя по вашему описанию, были затронуты несущие конструкции. Насколько качественно – могут определить только специалисты при осмотре. Я бы рекомендовал начать с этого. Незаконная перепланировка? Жалуйтесь — Я живу в многоэтажном доме на втором этаже. Под моей квартирой на первом этаже делают перепланировку под парикмахерскую с выходом под мой балкон с задней стороны двора. Будет крыльцо почти до балкона. Обязан ли владелец закрыть мой балкон от потенциальных жуликов?

— Нет, не обязан. Но здесь есть другой вопрос. Такая перепланировка должна быть согласована с общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, так как меняется общее имущество. Если это сделано не было, можете обращаться в суд. Я знаю случаи, когда суд обязывал вернуть все в первоначальный вид. — В соседнем подъезде жильцы разобрали несущую стену. И теперь у нас усилилась слышимость. Куда можно пожаловаться?

— Вам нужно написать заявление в Жилищную инспекцию, чтобы она провели проверку. Что касается несущих стен в целом, работы с ними могут производить только специализированные организации. Особенно это касается нижних этажей, где наиболее сильное давление на них. И, конечно, никакой самостоятельности в этом вопросе быть не должно. — Родители сделали перепланировку, но не оформили ее. Затем полквартиры подарили. Можно ли на основании незаконной перепланировку оспорить договор дарения?

— Нет, это совершенно разные вопросы. За незаконную перепланировку виновное лицо привлекут к административной ответственности, а также обяжут вернуть помещение в прежнее состояние.