Охранять не надо отдавать

Природоохранная зона — территория столкновения интересов. Как устанавливаются границы охранных зон и решаются спорные вопросы?

Фото: Роман ИГНАТЬЕВ. Перейти в Фотобанк КП

Нередки случаи строительства частных предприятий и личных домов на охраняемых территориях. Виной тому может быть и злой умысел застройщиков, действующих в обход законодательства, и их некомпетентность в вопросах права. Случается и наоборот — из-за неразберихи с границами заказников коттеджные поселки, частные дома, расположенные вне охраняемых государством заповедников, необоснованно попадают в категорию незаконно построенных объектов. Разбираемся в данных вопросах с экспертами «Комсомольской правды» в Нижнем Новгороде».

В обсуждении приняли участие заместитель директора Нижегородского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация — Федеральное БТИ" по землеустройству, кадастру и геодезии Михаил Румянцев, начальник отдела надзора за особо охраняемыми природным территориями и в сфере охоты Департамента Росприроднадзора по Приволжскому федеральному округу Юрий Щелкачев, директор компании-застройщика УК «Заповедный край» Михаил Пяткин.

Начальник отдела надзора за особо охраняемыми природным территориями и в сфере охоты Департамента Росприроднадзора по Приволжскому федеральному округу Юрий Щелкачев.

Фото: Роман ИГНАТЬЕВ. Перейти в Фотобанк КП

Юрий Щелкачев:

— Существуют разные специальные зоны — особо охраняемые природные территории, зоны рекреации и так далее. Наш департамент в рамках полномочий осуществляет федеральный контроль за природными заповедниками, национальными парками и водными объектами. Основная проблема, на мой взгляд, в нехватке финансирования на межевание территорий. Государство выделяет деньги регионам в виде субвенций, но выделяется она на основе заявки. Например, Нижегородская область подала заявку по малым рекам. Там, где нет заявки, нет денег. Поэтому возникают ситуации, когда паспорт есть, а выноса границы в натуре нет. И эту проблему нужно решать.

Заместитель директора Нижегородского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация — Федеральное БТИ" по землеустройству, кадастру и геодезии Михаил Румянцев.

Фото: Роман ИГНАТЬЕВ. Перейти в Фотобанк КП

Михаил Румянцев:

— Природоохранные зоны, как и любые охранные зоны — у газопроводов, парков, заводов, железных дорог, — устанавливаются исходя из требований объекта и прописанных государственными органами нормативов. Всего Земельный кодекс определяет семь категорий земель, и в каждой — свои условия. Так, в заповеднике нельзя вести никакую деятельность, там не то что строить — туда заходить нельзя. А в заказнике уже могут быть земли лесного фонда, населенных пунктов, промышленности. Пример тому — Ситниковский заказник, где охраняются чайки. Границы зоны устанавливаются непосредственно землеустроителем, то есть кадастровым инженером. Далее материалы передаются в Кадастровую палату, где учитываются и подлежат вечному хранению.

Границы прописаны в требованиях к зоне, меняются они нечасто. Исходя из требований к объекту, внутри зоны может быть ограничена та или иная деятельность. Но установление границ, как уже говорилось сегодня, — это проблема. В 2010 году БТИ совместно с комитетом охраны природы по ПФО составляло смету, чтобы установить границы всех заповедников в натуре. Необходимая сумма составила более миллиарда рублей. Понятно, что таких денег у государства на эти цели нет. И проблема остается нерешенной.

Что касается перевода земель из одной категории в другую, хотелось бы сразу предостеречь тех, кто думает, что это очень просто. Важно, профессионал этим занимается или дилетант. В нашей практике были случаи, когда люди купили недорого сельскохозяйственную землю, перевели в категорию под строительство, разбили на небольшие участки для продажи, а в результате оказалось, что за каждый участок новой категории нужно платить очень большие налоги. И приходили они с вопросом, можно ли перевести в изначальную категорию.

Напомню, что перевод земель из одной категории в другую производится на основании федерального закона и по решению субъекта РФ. В основном популярен перевод земель сельхозназначения в земли населенных пунктов. Массовость началась примерно с 2007 года, когда бизнес понял, что землю можно купить по низкой цене. После этого подается заявка на инвестсовет, и, если нет препятствий, получается разрешение на перевод. Отказать могут в случае, если территории являются особо плодородными землями или по генплану развития территории они не предусмотрены под жилищное строительство. Поэтому, приобретая участок, обязательно тщательно ознакомьтесь с документами. И первый шаг — запрос сведений в кадастровой палате.

Директор компании-застройщика УК «Заповедный край» Михаил Пяткин.

Фото: Роман ИГНАТЬЕВ. Перейти в Фотобанк КП

Михаил Пяткин:

— Я хотел бы описать ситуацию, которая возникла в связи с неисполнением своих обязанностей соответствующими органами по вынесению границы в натуре. В 2009 году мы начали реализацию проекта «Заповедный край» рядом с Пустынским заказником. Мы выкупили земельные паи у сельхозпредприятий. В 2010 году инвестиционный совет при губернаторе одобрил реализацию проекта, компания начала перевод земель в категорию, разрешающую строительство. Однако в 2012 году областное министерство экологии заявило, что строительство запланировано на территории самого заказника, что запрещено законом. Оппоненты ссылаются на документы 1984 года, где есть лишь описательные границы заказника. Но Нижегородский областной суд в ходе разбирательства выяснил, что в кадастровой палате области сведений о территории Пустынского заказника нет, и земли, принадлежащие застройщику, не входят в его границы. Таким образом, областной суд подтвердил законность наших действий. В результате мы понесли серьезные издержки плюс информационная кампания соответствующего содержания заставила часть потенциальных клиентов отказаться о покупки. Но мы уверены, что вступившее в силу решение суда расставит все по местам, и нижегородцы смогут спокойно приобрести для себя и своих семей загородное жилье в одной из самых лучших зон Нижегородской области.

Я хотел бы подчеркнуть, что в нашем случае это выглядит как спланированная акция. Министерство экологии области молчало, пока оформлялись разрешительные документы, проект получал одобрение. И вдруг, уже в процессе реализации проекта, когда были потрачены инвестором серьезные деньги, усмотрело якобы нарушение границ. Почему вопрос о законном межевании земли не был задан своевременно? Почему не была проведена экспертиза? Что мешает сотрудникам минэкологии выполнять свои обязанности во время и качественно? Я думаю, сейчас несложно догадаться, что за этим стоит, и чего должностные лица хотят на самом деле.

К сожалению, наш случай может стать не единичным. Дело в том, что 90% заказников региона не стоят на кадастре. И бизнес-проекты, которые реализуются по закону, тем не менее рискуют оказаться в такой же ситуации, когда экологи задним числом начнут оспаривать границы. Это серьезный удар и по инвестициям, которые нужны области, и по строительству малоэтажного жилья, которое должно активно развиваться. И вина, подчеркну еще раз, будет не бизнеса, так как у нас на руках все разрешительные документы. Очень хотелось бы, чтобы подобные коллизии были взяты под высокий контроль.