Что такое техплан и с чем его едят?

Кому необходимо поменять устаревший технический паспорт на объект недвижимости на технический план? Как сэкономить время на получение кадастрового паспорта?

На эти и другие вопросы ответили в рамках «прямой линии» «Комсомольской правды» в Нижнем Новгороде» специалисты Нижегородского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация — Федеральное БТИ»: Михаил Румянцев, заместитель директора Нижегородского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация — Федеральное БТИ», и Артем Бурматнов, заместитель начальника контрольно-правового управления Нижегородского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация — Федеральное БТИ».

— У меня в кадастровом паспорте написано, что границы земельного участка не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства. Что это означает и какими проблемами может обернуться в будущем?

— Это означает, что межевание вашего участка не проводилось и в кадастровых документах значится только его площадь и адрес. А вот какой формы этот участок — прямоугольной, треугольной или круглой — законом не определено. Чтобы привести участок в соответствии с требованиями законодательства, нужно обратиться в наше отделение в том районе, где находится участок, и провести межевание.

Проблемы могут возникнуть в том случае, если встанет вопрос согласования границ с соседями. Границы вашего участка на данный момент не защищены. Так что если кто-то из ваших соседей решит оформить межевание собственного участка, не исключено, что его участок может «зацепить» ваш. В самом плохом варианте каждый из трех ваших соседей может немного увеличить свой участок за счет вашего, и когда вы решите провести межевание в полном соответствии с законом, ваш участок окажется значительно меньше, чем сейчас по документам. — Как оформить технический план дома и земельного участка в деревне?

— Технический план делается только на дом, на земельный участок необходимо сделать межевой план. Оба этих документа могут сделать наши специалисты.

— При покупке дома бывшие хозяева предоставили мне технический план на дом, покупка оформлялась в 1999 году. Тот технический план все еще действует?

Михаил Румянцев, заместитель директора Нижегородского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация — Федеральное БТИ».

— Если документы оформлялись в 1999 году, то речь идет все-таки о техническом паспорте. С апреля этого года на основании технических паспортов делаются технические планы. Если у вас возникла необходимость совершить какую-либо сделку с недвижимостью — продать или купить дом, квартиру или земельный участок, то вам необходим именно технический план. Если вы пока не планируете каким-то образом распоряжаться своей собственностью, то можно пока оставить все как есть.

— Когда в середине 90-х мы покупали дом в деревне, земля никак не была оформлена. Покупали как все — коробку дома, а земля прилагалась как бы в придачу, в границах, определенных забором. За двадцать лет пользования участком мы немного расширились за счет проулка и незанятой земли перед домом. Если мы сейчас надумаем оформлять землю в собственность по всем правилам, не приведет ли это к уменьшению участка?

— Пока действует так называемая дачная амнистия, рекомендуем вам оформить землю. Во-первых, это обойдется вам дешевле, во-вторых, законодательство сейчас позволяет присоединить к своему участку еще какую-то площадь, если на нее нет других претендентов, и администрация и соседи дали свое согласие. Размеры площади, которую можно добавить к своему участку, определяются в каждом муниципальном образовании, и могут быть разными в разных районах.

— У меня есть техпаспорт на квартиру в многоквартирном доме, нужно ли делать техплан? В чем отличие этих двух документов?

Техплан необходимо будет сделать, если вы собираетесь совершать какие-либо юридические процедуры с квартирой — продать, завещать, подарить. Также техплан нужно будет оформить, если вы сделали перепланировку и собираетесь ее узаконить.

Отличие техплана от техпаспорта в том, что план, помимо основных параметров квартиры, содержит еще и упрощенную привязку к местности, а также обязательно электронный вид в формате XML-файла.

— Мы оформляем квартиру в собственность. В администрации района требуют принести целый список документов для приватизации, в том числе кадастровый паспорт. Мы делали запрос в кадастровую палату, и нам ответили, что наша квартира стоит на учете условно, и необходим техплан, чтобы поставить ее на учет официально. Сколько будет стоить техплан на квартиру? У нас новостройка, получили жилье на основании договора социального найма.

— Точную стоимость вам подскажут в нашем отделении в конкретном районе, в среднем она составляет три-четыре тысячи рублей.

— В 2005 году достался в наследство дом с земельным участком, кроме меня, у дома еще два владельца. Пока никаких разногласий по пользованию участком и домом у нас нет, но есть основания предполагать, что они вскоре появятся. Как нам грамотно разделить дом и участок на доли?

— В первую очередь необходимо оформить в собственность землю. Она будет оформлена в тех же долях, что и дом. Если вы захотите затем определить доли в натуре, утрированно говоря — выделить каждому собственнику по грядке, то придется либо заключать какое-то соглашение между всеми собственниками, либо обращаться в суд. На практике такое разделение вообще вряд ли выполнимо.

— Но есть же дома на две, три квартиры, и там не возникает проблем с разделом участка, он просто разделяется заборами…

— В таких домах, как правило, дом делится с нижнего до верхнего основания. Другими словами, есть смежная стена, которая полностью делит дом, и у каждого собственника есть отдельный вход, отдельные подсобные помещения. В данном случае сделать отдельные входы и подсобки вряд ли возможно. Но в любом случае мы бы порекомендовали оформить землю в собственность, поскольку на данный момент де-факто недвижимость у вас имеется, а де-юре — нет. Кроме того, пока действует дачная амнистия, есть возможность зарегистрировать участок большей площади, что особенно актуально, если у некоторых наследников доли небольшие.

— У нас есть оформленный в собственность участок в 15 соток. Соседи отдают нам часть своего участка. Пока мы им просто пользуемся, но есть желание оформить его в собственность. Что для этого необходимо?

— Нужно, чтобы соседи разделили свой участок на две доли, и вашу долю продали или подарили вам. Насколько я понимаю, вы заинтересованы в получении дополнительной земли, поэтому все расходы по разделу участка и юридической передаче его в вашу собственность вам придется брать на себя. Проще всего в данном случае получить доверенность от соседей, а затем уже вызывать землемера и так далее.

Артем Бурматнов, заместитель начальника контрольно-правового управления Нижегородского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация — Федеральное БТИ».

— Внутри нашего садового товарищества есть небольшое озерцо. Могу ли я прирезать его к своему садовому участку, как-то благоустроить?

— Благоустроить можете. А вот присоединить к своему участку — только на основании решения общего собрания членов садоводческого товарищества.

— Могу ли я в БТИ заказать кадастровый паспорт?

— Вообще кадастровый паспорт выдает кадастровая палата. Но можно обратиться в наше отделение и мы получим его для вас. Если речь идет о первичной постановке объекта недвижимости на учет, то эту процедуру мы можем взять полностью на себя. Ускорить процесс можно, если подавать документы с помощью электронно-цифровой подписи. Кроме того, нет необходимости самому стоять в очередях, отпрашиваться с работы и так далее. Что касается внесения изменений в уже существующий кадастровый паспорт, то это может сделать собственник либо его представитель по доверенности.

В первом случае стоимость услуги не превышает 300 рублей, во втором увеличивается на стоимость доверенности. В любом случае это не несколько тысяч, как предлагают, например, риелторские агентства.

Заметим кстати, именно с нами заключают госконтракты на работу с кадастровыми паспортами Мингосимущества, Минобороны, администрации муниципальных образований и другие государственные и муниципальные структуры.

— Слышала, что со следующего года стоимость технического плана значительно увеличится. Так ли это? Может, стоит постараться успеть получить техплан в этом году?

— Стоимость оформления техпланов регулирует рынок, и вряд ли стоит ожидать значительных колебаний цены на эту услугу. Тем более не советовали бы вам «постараться и успеть» — в конце года, как правило, наблюдается значительный наплыв желающих оформить техплан. Например, осенью приходят те, кто подавал документы еще весной, но за садово-огородными работами как-то забыл об этом. Кроме того, ближе к новому году наблюдается определенный рост сделок с недвижимостью, для которых зачастую также необходимо оформление техплана. В итоге ближе к новому году спрос на услугу начинает превышать предложение, и, как следствие, растет стоимость этой услуги. Так что в своем стремлении «успеть» вы рискуете потратить гораздо больше времени, нервов и денег, нежели в более спокойный период. Если острой необходимости в оформлении техплана нет, лучше отложить эту процедуру на лето.