Оформление перепланировки: лучше «до», чем «после»

На эти и другие вопросы ответили участники пресс-конференции в пресс-центре «Комсомольской правды» в Нижнем Новгороде.

В пресс-конференции приняли участие: Михаил Куренков, заместитель руководителя, начальник контрольно-аналитического отдела Государственной жилищной инспекции Нижегородской области; Артем Бурматнов, заместитель начальника контрольно-правового управления Нижегородского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» и Валентина Бодрова, консультант отдела ЖКХ администрации Ленинского района Нижнего Новгорода.

Много ли жалоб поступает от нижегородцев на перепланировку, которую делают соседи?

Михаил Куренков: В 2012 году в адрес инспекции поступило 93 обращения. По результатам проверок 65 человек были привлечены к ответственности за незаконную перепланировку жилого помещения, из них 29 человек – из Нижнего Новгорода. В 2011 году таких обращений было 129, к ответственности привлекли 88 человек, в том числе 40 – из Нижнего Новгорода. Разница в количестве жалоб и составленных протоколов объясняется тем, что не по всем фактам проведена проверка и дано экспертное заключение.

Михаил Куренков, заместитель руководителя, начальник контрольно-аналитического отдела Государственной жилищной инспекции Нижегородской области.

Как оформить перепланировку квартиры?

Артем Бурматнов: Прежде чем ответить на этот вопрос, давайте четко отделим ту перепланировку, которую вы уже сделали без каких-либо согласований, самовольно, и ту, которую вы только собираетесь сделать. Кроме того, следует разделять понятия «перепланировка» и «переустройство». По жилищному кодексу РФ перепланировкой считается любое изменение конфигурации помещения, то есть демонтаж, перенос межкомнатных перегородок, оконных и дверных проемов. Переустройство – установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарного, технического или любого другого оборудования.

Хочу отметить, что легче сразу сделать перепланировку или переустройство по закону, нежели потом узаконивать уже сделанное. Однако все мы понимаем, что это не всегда возможно, бывают перепланировки, сделанные несколько лет, а может быть, и десятилетий назад, а необходимость оформить все по закону возникла только сейчас, например, перед продажей квартиры. В этом случае нужно быть готовым к тому, что узаконивать перепланировку вам придется через суд.

Как это сделать? В первую очередь вам нужно обратиться к нам, в БТИ, с паспортом и правоустанавливающими документами на квартиру. В назначенное время к вам придет техник и составит технический паспорт на квартиру с перепланировкой. После получения документа вам нужно будет заказать технический проект или заключение. Вы можете также сделать это у нас в БТИ, или иной проектной организации. С полным пакетом документов необходимо будет обратиться в районную администрацию или в суд для получения распоряжения администрации или решения суда о сохранении помещения в перепланированном виде. Для суда необходимо составить исковое заявление, подготовить правоустанавливающие документы на данное жилье (подлинники или нотариально заверенные копии), заключение о возможности оставления квартиры в переустроенном или перепланированном состоянии, которое подготавливает лицензированная организация. Кроме того, необходим технический паспорт и согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя, в том числе временно отсутствующих, если речь идет о неприватизированной квартире.

Артем Бурматнов, заместитель начальника контрольно-правового управления Нижегородского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ».

Обратите внимание, что заключение о возможности оставления квартиры в переустроенном или перепланированном состоянии должна составлять уполномоченная организация. Есть вероятность, что проектировщик не даст такого заключения, следовательно, нет смысла обращаться и в суд. Вам придется вернуть квартиру в первоначальное состояние.

Как оформить перепланировку, которую нижегородец только собирается сделать?

Артем Бурматнов: Необходимо обратиться в БТИ с заявлением на изготовление технического паспорта. Срок изготовления этого документа – 14 дней, стоимость – 500-600 рублей. С техпаспортом, проектом, заявлением, правоустанавливающим документом на квартиру необходимо обратится в Администрацию района или муниципального образования. На комиссии при администрации ваш проект будет рассмотрен и дано разрешение на перепланировку. При условии, конечно, что все строительные нормы и правила соблюдены. После перепланировки снова обращаетесь к нам, вызываете техника и через 10 дней получаете новый техпаспорт. С ним обращаетесь в администрацию для получения распоряжения о сохранении квартиры в перепланированном виде. Затем необходимо будет получить кадастровый паспорт на квартиру, а затем обратиться в Управление службы государственной регистрации, кадастра и картографии для регистрации и получения нового свидетельства о праве собственности на квартиру. На первый взгляд, этот вариант требует больше времени и усилий, но это только на первый взгляд. Надо понимать, что сделанную перепланировку суд может не узаконить, и вам придется восстанавливать все в прежнем виде, да еще и заплатить штраф.

Какое наказание грозит за незаконную перепланировку?

Михаил Куренков: Собственникам помещений за незаконное переустройство грозит штраф – от 1 до 1.5 тысячи рублей. За незаконную перепланировку – от 2 до 2.5 тысяч рублей. Но, на мой взгляд, ответственность за проведение неузаконенной перепланировки часто не соответствует степени проведенных изменений. Есть случаи, когда после ремонта и вмешательства в несущие конструкции начинают идти трещины, а это уже опасно для жизни. Здесь вопрос отношения к соседям и забота о собственном здоровье.

Валентина Бодрова: При внесении изменений в вытяжку она может начать работать в другую сторону, из-за чего возможно удушение жильцов квартиры угарным газом. И соседей, кстати, тоже.

Валентина Бодрова, консультант отдела ЖКХ администрации Ленинского района Нижнего Новгорода.

Артем Бурматнов: Самый яркий пример опасной для жизни перепланировки – это случай в Перми, в печально известном клубе «Хромая лошадь». Владельцы клуба думали о бизнесе и не сочли нужным сделать планировку помещения в соответствии со строительными нормами и правилами. К чему это привело, всем известно. Поэтому прежде чем вносить какие-то изменения в планировку квартиры, задумайтесь. Между прочим, при некоторых изменениях можно нарушить звукоизоляцию и слушать, что происходит в квартире соседей. Опасности вроде бы никакой, но удовольствие, согласитесь, весьма сомнительное.

В какую сумму обходится оформление перепланировки?

Артем Бурматнов: На этот вопрос однозначно вряд ли можно ответить. Многое зависит от того, какую именно перепланировку вы хотите узаконить – одно дело, если вы перенесли дверь в санузел с одной стены на другую, и совсем другое – если снесли все стены внутри квартиры. Кроме того, оформление перепланировки, которую вы только собираетесь сделать, естественно обойдется дешевле, чем узаконивание через суд. Будете ли вы обращаться к юристам или сами пройдете все этапы узаконивания включая суд? Какую проектную организацию выберете? Сколько инстанций вам нужно будет пройти для узаконивания перепланировки? Насколько срочно вам необходимо оформить работу? Все эти факторы влияют на конечную стоимость оформления перепланировки. Оформление перепланировки через суд при условии использования помощи профессионального юриста обычно обходится в 10 и более тысяч рублей.

Нередки случаи, когда перед продажей квартиры сделанную перепланировку наспех ликвидируют. Например, вместо кирпичных стен ставят перегородки из ГВЛ и «маскируют» их обоями. Часто это обнаруживается только после покупки квартиры, и на новоселов сваливаются проблемы. Как быть в таком случае?

Артем Бурматнов: Если у вас возникают хотя какие-то сомнения, то необходимо потребовать у продавца техпаспорт на квартиру. Если и после этого не все очевидно, можно обратиться в местное отделение БТИ. Могу только сказать, что наши техники подходят к вопросу составления техпаспорта максимально серьезно, в этом документе указывается все – расположение и материал, из которого сделаны все стены, расположение дверей и окон и так далее.

Сталкивались ли вы в своей практике с какими-то необычными перепланировками?

Артем Бурматнов: Чаще всего перепланировка заключается в объединении комнат или санузла, отключении газа и установке душевых кабин вместо ванн. Один раз столкнулись с монолитной стеной из мебели. Мы объясняем жильцу, что эта конструкция изменяет площадь квартиры, а значит, является перепланировкой, он же считает ее просто мебелью. Если вы имеете в виду такие случаи, как строительство сауны или камина в квартире в многоквартирном доме, то последний такой случай был зарегистрирован в конце 90-ых годов прошлого века.