Нижний Новгород
+20°
Boom metrics
Общество
Эксклюзив kp.rukp.ru
4 июля 2024 7:22

Брать или не брать: эксперты рассказали нижегородцам, как не ошибиться при покупке квартиры на вторичном рынке

Названы главные ошибки при покупке жилья на вторичном рынке Нижнего Новгорода
Названы главные ошибки при покупке жилья на вторичном рынке Нижнего Новгорода.

Названы главные ошибки при покупке жилья на вторичном рынке Нижнего Новгорода.

Фото: Юлия ПЫХАЛОВА. Перейти в Фотобанк КП

С 1 июля по всей России перестал действовать механизм льготной ипотеки в новостройках. В связи с этим вектор спроса на недвижимость может сместиться в сторону вторичного рынка, где цены на жилье пока заметно ниже, но есть множество подводных камней. Для большинства людей их собственная квартира станет самым крупным приобретением в жизни. Специалисты, имеющие богатый опыт в этой сфере, рассказали «КП-Нижний Новгород» о неочевидных ошибках покупателя, ведущих к аннулированию сделки, потере крупной суммы денег и бесконечным судам.

Что не так в квартире, купленной за маткапитал?

Один из вопросов, которые стоит задать собственнику перед заключением сделки: использовал ли он материнский капитал, приобретая эту квартиру ранее. Как объяснил «КП-Нижний Новгород» юрист Константин Дацкевич, при покупке квартиры таким способом собственность распространяется на всех членов семьи, включая детей.

- Если детям доли не выделены, то существует риск, что эта сделка может быть оспорена органами опеки и попечительства, - считает специалист, - если доли все же выделены, то договор надо заключать со всеми собственниками. Долю несовершеннолетнего родственника нельзя продать, сдать или обменять без согласия органов опеки, которые с большой вероятностью его не дадут.

Если один из собственников хочет продать свою долю, то необходимо соблюсти преимущественное право покупки. Владелец доли в этом случае не может продать ее третьим лицам, пока не предложит своим долевикам. Иными словами, владелец должен отправить сообщение через нотариуса, выждать 30 дней, и только потом договариваться о продаже. Если это требование не соблюдено, то сделка может быть оспорена.

Рассмотрим еще один вариант: на рынке вторичного жилья попалась приватизированная квартира. Приватизирована она одним человеком, но право проживания сохраняется еще у четверых, в том числе несовершеннолетних. Отказавшихся от приватизации можно со временем выписать, как утративших право проживания, но с несовершеннолетними эта опция не работает.

«А бывший муж не против?»

Если квартира покупалась в браке, а после развода произошел раздел имущества, согласие экс-супруга нужно даже спустя 20 лет после развода. Дело в том, что за последние годы законодательство в части срока исковой давности отсчитывается не с момента развода, а с того момента, как квартиру решили, например, продать. Таким образом, только нотариально заверенное согласие бывшего супруга убережет от оспаривания сделки.

«Вы – банкрот? Не покупаю!»

Почему важно знать, не начата ли в отношении собственника процедура банкротства? В этом случае все имущество собственника, в том числе и эта квартира, если она не является его единственным жильем, попадает в конкурсную массу, и может быть продана с аукциона.

- Здесь нужно сделать пометку: на данный момент практика складывается так, что если у вас пентхаус или жилплощадь в несколько раз превышает учетную норму в регионе, то единственную квартиру у вас заберут, «распилят» на торгах, а вам купят квартиру в соответствии с учетной нормой 18 квадратных метров на человека, - объяснил собеседник.

Правда, обычно таких квартир у должников нет, поэтому проблема не так уж распространена. Если квартира не одна, и сделка осуществляется на стадии банкротства, то эта сделка подлежит оспариванию, а квартира возвращается в конкурсную массу должника.

Внимательнее к перепланировкам

Даже если с юридической стороны все в порядке, не стоит спешить заключать сделку. Многое зависит и от грамотного осмотра квартиры – серьезные проблемы могут открыться и на этом этапе. По словам вице-президента Гильдии нижегородских риелторов Елены Соловьевой, по сей день нижегородцы продолжают допускать одну и ту же ошибку – не проверяют законность перепланировки в квартире. Специалист обратила внимание на одну из таких ошибок.

- Люди часто не замечают проблему, связанную с новой модой на совмещение кухни с гостиной. Если это заложено в проекте, то речь идет исключительно об электрической плите. Кухня с газовой плитой всегда должна быть изолирована хотя бы временными перегородками. При первой же проверке газового оборудования специалисты выявят незаконную перепланировку и обяжут восстановить перегородку. Именно поэтому покупателю квартиры следует интересоваться плитой не только в плане кулинарии.

Еще один достаточно распространенный вариант незаконной перепланировки – объединение лоджии с квартирой. Владельцы рассчитывают на увеличение площади и сносят перегородку между лоджией и балконом, тем самым нарушая тепловой контур.

- Фасадную часть с окном и балконной дверью нельзя сносить, потому что она является несущей. Лоджию вы можете утеплить, но перегородка должна оставаться, иначе это является серьезным нарушением. Это пространство не ваше личное, оно касается конструктива всего дома.

Душ на кухне – это норма?

- Очень частые ошибки, которые происходят – это перенос мокрых зон. - продолжила риелтор, -Ванна или туалет могут заходить габаритами на нежилую зону – холл или прихожую. Если вдруг вы покушаетесь на часть жилого помещения, то это тоже нарушение, которое зарегистрировать с перепланировкой не удастся.

Иными словами, «украсть» немного площади под ванну можно лишь в том случае, если эта площадь не относится к жилой, а перепланировка будет прописана в документах. Если перемещение мокрой зоны затронуло жилые помещения, то первая же протечка может обернуться для владельца квартиры не только серьезным ущербом, но и необходимостью все вернуть на прежние места.

- Законно ли душ размещают на кухне? На этот вопрос легко ответить, если вместе с выпиской из ЕГРН получить выписку «Об объекте». Этот и другие виды перепланировки должны быть указаны в документации. В справке эта зона должна быть отмечена, как санузел. В противном случае перепланировка является незаконной.

Бабушки у подъезда знают все!

Существует еще множество нюансов, которые не выявить при беглом осмотре. Неплохо бы заглянуть в каждый укромный уголок, открыть кран и проверить качество воды. У владельца стоит спросить, делался ли в доме капремонт, в каком состоянии находятся трубы и счетчики, как давно утепляли кровлю.

- Рекомендую говорить не только с владельцем квартиры, но и с соседями. Бабушки у подъезда и мамочки с колясками могут рассказать много интересного об этом доме. За стенкой могут оказаться не самые приятные соседи, что может выясниться только после покупки и стать немаловажным фактором. Неплохо бы знать, в какую среду вы попадаете и насколько она для вас будет комфортна, - добавила риелтор.

Соседи могут предупредить и о том, что из квартиры еще не съехали арендаторы, а старшая по подъезду непременно сообщит и о долгах владельца квартиры за ЖКУ, которые, кстати, в отличие от остальных долгов, переходят к новому владельцу вместе с квартирой. Та самая внимательная соседка наверняка предупредит, если ранее квартира была приобретена не совсем честным путем и для последующей перепродажи.

В заключение оба специалиста отметили, что при малейших сомнениях по поводу грядущей сделки не стоит отказываться от помощи профессионалов в этом деле. Приобретенная квартира ни в коем случае не должна стать источником проблем на десятилетия вперед.