Нижний Новгород
Экономика

«Пик ипотечного бума придется на октябрь»: прогноз цен на жилье до конца 2020 года

Наивные вопросы о том, на что рассчитывать, если вы решили приобрести недвижимость, а также прогноз цен на квартиры осенью 2020
Сейчас, по данным аналитического центра ДОМ.РФ, примерно 80% продаж квартир в новостройках идет по программе льготной ипотеки под 6,5%. Но программа заканчивается 1 ноября.

Сейчас, по данным аналитического центра ДОМ.РФ, примерно 80% продаж квартир в новостройках идет по программе льготной ипотеки под 6,5%. Но программа заканчивается 1 ноября.

Фото: Валерий ЗВОНАРЕВ

Самый ходовой прогноз про рынок жилья в последние месяцы — вот-вот цены рухнут. Но пока этого не происходит и даже, напротив, вопреки прогнозам о падении реальных доходов населения, у нас начался чуть ли не квартирный бум. Все «почему» и «что дальше» «КП» задала экспертам.

1. Почему цены растут?

За это лето в Росреестре получили около 6,5 миллиона заявлений на регистрацию сделок с недвижимостью. За прошлое лето - 7,7 млн заявлений. С учетом того, что в июне во многих регионах еще действовала самоизоляция и прочие ограничения, разница — не катастрофическая.

При этом в сентябре, как и положено, наблюдается оживление. За первую осеннюю неделю заявлений поступило на 14% больше, чем за такую же неделю июля. А на регистрацию договоров долевого участия, которые заключаются при покупке квартиры в новостройке, - на 63% больше. Действительно, уж никак не обвал.

Прогнозы были куда хуже. Эксперты ожидали, что по окончании самоизоляции будет некоторый ажиотаж и всплеск цен за счет отложенного спроса — придут за квартирами те, кто собирался их купить в апреле-мае, но отложил это дело из-за коронавируса. Но потом покупатели закончатся в силу кризиса и отсутствия лишних денег. И рынок жилья ждет глубокий кризис.

- Сейчас прогнозы более позитивные, - рассказывает «КП» член совета Гильдии риелторов Москвы Роман Вихлянцев. - Летом не было обычного затишья, цены на пару процентов подросли. И, вопреки многим вещам, спрос пока растет.

- Спрос еще не достиг уровня 2019 года, но количество сделок выходит на привычный уровень и состояние рынка приближается к прошлогодним показателям, - подтверждает управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка.

2. Доходы снизились — откуда деньги на квартиры?

Причин несколько. Про одну из них нынче рассказывают разве что не из каждого столба — программа льготной ипотеки по ставке не выше 6,5% на покупку новостройки. Программа, одной из задач которой было поддержать сферу строительства в тяжелые времена, и правда оказалась суперэффективной. Показатели 1 полугодия коронавирусного 2020 года по ипотеке в итоге лучше, чем в более благополучном 2019 году: ее выдано почти на 1,8 трлн рублей против 1,4 трлн годом раньше.

Эксперты уже говорят об ипотечном буме. При этом предупреждают, что о платежеспособности граждан он вовсе не свидетельствует. Люди просто из кожи вон лезут: берут сразу два кредита – один ипотечный, а второй – обычный, потребительский на первоначальный взнос. А то мало ли что дальше будет.

Есть и вторая причина — снижение ставок по банковским депозитам. Как сообщают в ИНКОМ-Недвижимость, под девизом «да я лучше в квартиру вложусь, чем получать такие проценты» сейчас проходит примерно каждая седьмая сделка с вторичным жильем в Москве. И это одна из причин, по которой не грохнулся — как это обещали — вторичный рынок квартир, ведь льготная программа ипотеки под 6,5% распространяется только на новостройки.

- Доходность от размещения средств на рублевых депозитах банков стала ниже 3,5% годовых. Доходность инвестиций в недвижимость - 4-6% годовых. Если эти тренды сохранятся, то наметившийся рост инвестиционного спроса на жилье может стать продолжительным, даже на фоне сокращения доходов населения, - считают в аналитическом отделе агентства недвижимости «САВВА».

Инвестиционный спрос на фоне сокращения доходов населения выглядит, правда, не очень глянцево.

- Самый большой прирост цен случился в самых дешевых сегментах. Больше всего подорожали старые пятиэтажки и девятиэтажные панельные дома. Аналогичная динамика и в разрезе комнатности, более подорожали и пользуются большим спросам малогабаритные квартиры: однушки и двушки, - рассказал «КП» финансовый эксперт Ян Марчинский.

За это лето в Росреестре получили около 6,5 миллиона заявлений на регистрацию сделок с недвижимостью.

За это лето в Росреестре получили около 6,5 миллиона заявлений на регистрацию сделок с недвижимостью.

Фото: Михаил ФРОЛОВ

3. Свернут льготную ипотеку — и цены рухнут?

Сейчас, по данным аналитического центра ДОМ.РФ, примерно 80% продаж квартир в новостройках идет по программе льготной ипотеки под 6,5%. Но программа заканчивается 1 ноября. И пока нет никаких подтверждений, что ее собираются продлить — хотя и девелоперы, и потенциальные покупатели очень на это надеются.

- В случае прекращения льготной ипотеки мы можем увидеть бум покупок в последний месяц действия программы, а затем проседание рынка после ее завершения, - считает Надежда Коркка.

Это мнение многих экспертов: если власти в ближайшие недели не объявят, что полюбившаяся льготная программа будет продлена хотя бы до весны, в конце сентября-октябре на рынке новостроек начнется уже не просто оживление, а ажиотаж. Граждане, которым в принципе нужна хоть какая-нибудь дохленькая, но своя квартира, будут торопиться вскочить в последний вагон уходящего поезда.

Хотя даже если программу свернут, катастрофы, судя по всему, не будет.

- Уже и по не льготным программам можно взять ипотеку под 7,5% годовых, - говорит Роман Вихлянцев. - Такие ставки и без льготной ипотеки стимулируют спрос.

4. Так чего ждать-то?

Обвала в ближайшие месяцы эксперты уже не обещают. Правда, с оговорками. Если не случится второй волны коронавируса, изменения политики Центробанка (который сейчас постепенно снижает ставку), каких-нибудь еще бедствий…

Но наиболее вероятный сценарий такой. Цены сейчас растут в том числе и за счет того, что самые дешевые предложения быстро расхватываются (средний уровень того, что остается, получается выше — чисто арифметика). Это подогревает эмоции у покупателей и надежды у продавцов. Плюс дешевеет рубль — а это также всегда вызывает у продавцов недвижимости желание пересмотреть рублевые цены в большую сторону. Все это до кучи, по подсчетам специалистов, может обеспечить прирост цен по результатам коронавирусного года на 7-10% (именно за год в целом, а не за оставшиеся месяцы — но все равно это больше, чем инфляция). И… в итоге распугать желающих приобрести жилье.

Точнее сказать, пугаться многие уже начали.

- С одной стороны, покупатели снова активизировались. С другой — очевидно снижение доходов и накоплений населения, - констатирует генеральный директор агентства недвижимости «Азбука Жилья» Дмитрий Косьмин. - Не многие готовы покупать квартиры по заявленным ценам.

Иными словами, с повышением цен еще хотя бы на пару процентов весь ажиотаж быстренько закончится. Но чтобы продавцы это поняли, потребуется еще несколько месяцев.

Сколько куплено квартир за весну лето-2020 (вся Россия)

Апрель - 1,039 млн

Май - 1,338 млн

Июнь - 2,028 млн

Июль - 2,281 млн

Август - 2,170 млн

(Данные Росреестра)