Как в кризис продать квартиру или дом в Нижнем Новгороде

Лучшим временем для продажи загородной недвижимости считаются поздняя весна и лето.

Фото: Олег УКЛАДОВ

Необходимость продать жилье - квартиру, дом, дачу - может возникнуть у каждого из нас в любой момент. "Комсомолка" решила разобраться, как, с учетом нижегородских реалий, выгодно это сделать даже в кризис. Что вызывает наибольшие проблемы при продаже и какие местные особенности нужно учитывать?

«Верх» и «низ» становятся ближе

На условия жизни Нижнего Новгорода всегда влияло разделение города на нагорную и заречную части. Однако, по мнению замдиректора АН «Чекни» Сергея Мальцева, разница в цене между квартирами «наверху» и «внизу» постепенно сглаживается. Если раньше можно было продать двушку в Канавинском или Сормовском районе, чтобы купить однушку в Приокском, то сейчас «сдача» уже не тянет на комнату. А про квартиры в новых домах и говорить нечего: если взять такой самодостаточный микрорайон как Мещерское озеро, то цены там не ниже, чем в Верхних Печерах, а до центра Нижнего ехать примерно одинаково.

Отличие столицы Приволжья от других миллионников в том, что массовой застройки здесь меньше, чем, к примеру, в Казани или Екатеринбурге, а цена квадратного метра – самая высокая в ПФО. С другой стороны, если брать в расчет транспортную доступность, то жить в новостройке на окраине или в коттеджном поселке за городом – почти одно и то же, а вот о комфортности проживания этого не скажешь. Кстати, по развитию загородного строительства мы отстаем от других мегаполисов: строительство коттеджных поселков вокруг Нижнего Новгорода сейчас находится в начальной стадии.

Возможно, это еще и потому, что в кризис продать загородный дом сложнее: это то, от чего отказываются в первую очередь. И хотя многие продавцы думают, что местоположение и квадратные метры «решают все», внешний вид дома и приусадебного участка не менее важен.

Лучшим временем для продажи загородной недвижимости считаются поздняя весна и лето: в теплое время года удобнее обустраиваться на природе и сразу начать наслаждаться отдыхом и коротким нижегородским летом.

Ну, а квартиры пользуются повышенным спросом осенью и зимой, и цена в это время выше. Весна и лето – самое удачное время для покупателей, продавцы уступают охотнее, есть хороший выбор вариантов. В этот период очень удобно выстраивать «цепочки переездов».

Пять «антикризисных» шагов продавца

Как на этом пути избежать ошибок, рассказали директор АН «Кварц» и РК «Академия жилья», вице-президент Нижегородской гильдии сертифицированных риэлторов Ирина Малыгина и директор АН «Шанс» Александр Авербах.

1-й шаг: правильно оценить объект недвижимости.

Ошибка: оцениваются аналогичные по цене предложения, а реальная цена сделки всегда ниже. К тому же «уникальные» преимущества квартиры могут быть не важны для покупателя или даже перейти в разряд недостатков. Например, встроенная мебель, которую еще нужно вынести, или перепланировка, ведь зонирование для многодетной семьи и пожилых супругов очень разное.

Иногда продавцы рассуждают: «Я выставлю подороже, посмотрю, как отреагирует рынок, и сяду за стол переговоров». Не получится! По переоцененной квартире не будет даже звонков: не с кем будет договариваться.

Но бывает, что квартира выставлена по правильной цене, и тут же нашелся покупатель. Реакция: продешевили! Если не продать по этой цене, покупатель купит аналогичную по такой же, а следующего «клиента» наш продавец будет ждать полгода, и в итоге продаст дешевле (в среднем, цена падает на 1 % в месяц).

2-й шаг: устранить все юридические «недоделки» до вывода квартиры на рынок. Например, узаконить перепланировку, определить доли, сделать межевание земли в случае продажи дома или оформить доставшуюся в наследство квартиру.

Ошибка: сделаю это потом, а покупатель подождет. Он не будет ждать, а выберет другой вариант. Дело в том, что для каждой сделки есть стандартный пакет документов, а есть и такие, которые нужны при определенных условиях. Например, согласие супруга или органов опеки на продажу или оформление свидетельства о наследстве.

3-й шаг: организовать рекламную кампанию

Ошибка: выставить квартиру на сайт недвижимости и ждать звонков. Но прорекламировать квартиру – еще не означает активно ее продавать. Не учитывается местная специфика: в Нижнем, с учетом пробок между нагорной и заречной частью, покупатели часто живут рядом с работой, престижной школой или вузом, где учатся дети. Потому что «лучше жить дома, чем в пробках».

И еще: при продаже дорогих объектов не экономьте на фотографе: сделайте 3D-тур!

4-й шаг: сделать предпродажную подготовку.

Ошибка: сделать уборку в квартире таким образом, чтобы покупателю было «красиво», расставить атрибуты уюта – сувениры, фотографии, думая, что покупатель это оценит. На самом деле он будет чувствовать себя как в гостях, без ощущения, что квартира действительно продается: сборов не видно, вещи не пакуются…

А вот освободить квартиру от ненужной мебели надо обязательно, разобраться в шкафах, если они остаются как неотделимое улучшение.

5-й шаг: найти специалиста, который поможет грамотно продать квартиру

Ошибка: в интернете я могу найти ответ на любой вопрос: оценить объект, скачать проект договора, понять схему взаиморасчетов… Но за покупателем могут стоять и риэлтор, и юрист, и продавцу тоже надо как минимум проконсультироваться с профессионалом.

ИСПЫТАНО НА СЕБЕ

Как я продавала квартиру в кризис

Ольга, свежеиспеченный продавец 3-комнатной квартиры на Автозаводе:

- Продажу квартиры я задумала несколько лет назад. Покупатель нашелся почти сразу, но сделка должна была состояться так стремительно, что я не была готова к этому ни морально, ни «документально». Пока собирали оставшиеся документы – мои покупатели приобрели другую квартиру. Следующий реальный покупатель нашелся почти через год. Но он предложил слишком сильно сбавить цену: 300 тысяч я не готова была уступить, потому что знакомый риэлтор шепнул мне, что это, действительно, демпинг. И я отказалась. С тех пор просмотры шли регулярно, примерно раз в неделю, но дело не двигалось.

Наконец, пришли еще одни покупатели, которым нужна была квартира именно в нашем доме. Таких, как моя, было две. Вторая – подешевле, но и похуже. И опять выбор случился не в мою пользу. И лишь несколько недель назад нашлись те, кого наша квартира устроила полностью. Уступили им 50 тысяч от выставленной цены, но в итоге это оказалось на 150 тысяч дешевле, чем если бы мы продали ее второму из покупателей. Хотя, с другой стороны, та квартира, которую мы на эти деньги приобрели, упала в цене на 400 тысяч, так что потеряли мы всего 50. Зато последние покупатели дали нам возможность спокойно, без спешки, собраться и выехать, что в предыдущих случаях не оговаривалось. Так что плюсы и минусы в итоге уравновесились.

И напоследок. Я выставляла на продажу свою квартиру, как мне казалось, с хорошими фотографиями. А совсем недавно, перед самой сделкой, ко мне забрел знакомый фотограф и решил сделать пару кадров. Тут-то я поняла, в чем разница. Мои жалкие стены и коридоры, благодаря игре светотеней, стали выглядеть как в глянцевом журнале. Эх, если б такие снимки были у меня в самом начале – продала бы, наверное, квартиру в тот же день!